Como calculamos os dados de bairro
Esta página descreve as fontes, o processo de agregação e as limitações dos dados publicados pelo BetterPlace. Transparência sobre limitações é parte do produto.
Princípio geral
Todos os dados são públicos, agregados por distrito oficial (IBGE/PMSP) e atualizados periodicamente. Nenhum dado individual ou pessoal é processado. As afirmações do BetterPlace são sempre relativas — comparativas entre distritos — nunca absolutas.
Unidade geográfica
A unidade básica é o distrito oficial de São Paulo, conforme divisão IBGE/PMSP. Alguns bairros populares (ex.: Pompeia, Aclimação) são parte de um distrito maior — isso é declarado em cada página.
Métricas e fontes
Transporte público
Score calculado com base na cobertura de linhas de ônibus (SPTrans), metrô (Metrô SP) e CPTM, ponderada pela frequência e distância média às paradas. Fonte: feeds GTFS oficiais.
Áreas verdes
Percentual de área verde por distrito, combinando dados do OpenStreetMap e SVMA (Secretaria do Verde e Meio Ambiente). Inclui parques, praças e áreas de vegetação mapeadas. Não inclui vegetação em lotes privados.
Risco de alagamento
Score baseado no histórico de pontos de alagamento registrados pela CGE/CPRM e na extensão de áreas em zona de risco. Score menor indica menor exposição relativa — não significa ausência de risco.
Segurança
Calculada a partir de boletins de ocorrência (SSP-SP) por categoria de crime, normalizada por população estimada. Cobertura parcial: algumas categorias têm sub-registro. Lacunas são declaradas nas páginas com cobertura insuficiente.
Acesso a POIs
Score de acessibilidade a pontos de interesse (saúde, educação, comércio, serviços) calculado com dados do OpenStreetMap, ponderado por categoria e distância caminhável.
Normalização
Cada métrica é normalizada de 0 a 100 em relação aos distritos de São Paulo com dados disponíveis. O score 50 representa a mediana da distribuição.
Dados imobiliários
A camada imobiliária agrega dados da base interna BetterPlace por distrito. Fonte obrigatória: base própria de anúncios coletados via pipeline interno. Sem scraping novo ou fonte externa.
Métricas imobiliárias
- Aluguel/m²: mediana do preço de aluguel por metro quadrado para imóveis ativos com área declarada.
- Custo total mensal/m²: aluguel + encargos conhecidos (condomínio). IPTU não incluído por indisponibilidade frequente.
- Preço de venda/m²: mediana do preço de venda por metro quadrado para imóveis ativos com área declarada.
- Quartis de preço: Q1, mediana e Q3 calculados sobre o conjunto de imóveis elegíveis por tipo (aluguel ou venda).
- Custo relativo (0–100): índice calculado entre os distritos com dados disponíveis. 100 = maior custo relativo no conjunto analisado.
Política de agregação imobiliária
- Mínimo de 5 imóveis ativos com área declarada por tipo por distrito para publicar métrica numérica.
- Aluguel e venda são tratados separadamente — nenhuma métrica mistura os dois tipos.
- Variação de preço calculada somente sobre o mesmo conjunto de imóveis em dois períodos — não mistura variação de composição com variação real.
- Amostra limitada a 8 imóveis por distrito por tipo; ordenação determinística (maior área primeiro).
- Ausência de encargos (condomínio, IPTU, área) declarada por item — sem omissão silenciosa.
- Lacunas de cobertura declaradas explicitamente nas páginas de distrito.
Limitações dos dados imobiliários
- Dados representam imóveis ativos na base interna — não refletem todo o mercado.
- Dados agregados podem não refletir variações internas entre sub-bairros de um mesmo distrito.
- Condomínio e IPTU ausentes em parte dos registros — custo total pode estar subestimado.
- Não há histórico de preços por imóvel nesta versão — variação mensal limitada.
- Imóveis sem área cadastrada excluídos do cálculo por m².
Limitações gerais
- Cobertura de segurança é parcial — sub-registro em algumas categorias.
- OSM tem variação de cobertura — áreas centrais tendem a ser mais completas.
- A data de atualização varia por métrica — sempre declarada nas páginas.
- Comparações inter-cidades não estão disponíveis no MVP.
Versionamento
O dataset é versionado. Cada atualização mantém o histórico em changelog do dataset.